Что русскому хорошо, то американцу кончина – эта поговорка, скорее всего, наглядно реализуется в 2008 году на контрасте рынков ипотеки.


В России прогнозируют увеличение этого рынка и всевозможное его развитие, а Америка будет "разгребать" последствия ипотечного обвала и кризиса ликвидности.

Кризис ликвидности, тот, что единогласно был назван опрошенными "Собственником" экспертами главным событием-2007, продолжит влиять как на мировой, так и на русский рынок и в 2008 году. Но если на американском рынке прогнозы разнятся от окончательно негативных (падение объемов кредитования и цен на недвижимость) до легко негативных (стагнация), то на российском рынке речь все же идет о росте, возможно, с некоторым замедлением.

"В 2008 году подъем чуть-чуть замедлится. Причина в том, что в экономике России в течение последнего полугодия появился единый строй сдерживающих факторов", - считает генеральный шеф кредитного брокера "Фосборн Хоум" Василий Белов. "Объемы выданных кредитов будут продолжать расти, но не так быстро, как в 2007 году, процентные ставки, немного выросшие во втором полугодии 2007, скорее всего, останутся на том же уровне", - прогнозирует Дмитрий Балковский, генеральный управляющий ипотечной брокерской компании "Независимое бюро ипотечного кредитования".

Метаморфоза ставок

Россия последние несколько лет живо билась за понижение ставок по ипотеке и очень успешно. Однако виктория и снижение ставки до 10% оказались крайне кратковременными, продержавшись лето и инициация осени 2007 года. Далее ставки поползли вверх, и причины этого навязли у всех на зубах (удорожание иностранных ресурсов для российских банков из-за мирового финансового кризиса). Увы, эксперты не дают оптимистичных прогнозов по поводу ставок.

"Одним из самых негативных его последствий станет рост ставок и ужесточение требований к заемщикам", - считает Василий Белов. Дмитрий Балковский поддерживает это мнение, считая, что для падения ставок в то время как нет оснований. По прогнозам "Фосборн Хоум", в течение первого полугодия 2008 года ставки вырастут на 0,1%.

Конкретику вносит управляющий босс блока "Розничный бизнес" Банка Москвы Алла Цытович, которая говорит о том, что в 2008 году среднерыночные ставки на ипотечные кредиты вырастут на 0,5-1,5% - до 13-14% в рублях. "К этому приведет и ужесточение с 2008 года стандартов Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК). Изменения следующие: первоначальный взнос вырастет с 10% до 20%, сумма кредита - до 1,5 млн руб., а заемщики станут подвергаться больше тщательной проверке, и в случае непрозрачности доходов у них будет отчаянно немного шансов на приобретение денег", - дает она обоснование для такого прогноза.

Василий Белов предполагает, что по мере стабилизации стоимости ресурсов на международных финансовых рынках может возобновиться тенденция к снижению ставок по ипотечным кредитам в России. Однако, по всей вероятности, это произойдет не раньше, чем во второй половине 2008 года, оттого что в начале нового года западные аналитики прогнозируют очередную волну ипотечного кризиса на Западе.

Таким образом, на мировом и российском рынках будет отслеживаться корпоративный рост рублевых и долларовых ставок, в особенности в начале года, при всем при том есть и более приятные прогнозы.

Метаморфоза рынка

Ипотеку в России в предыдущие годы сдерживали аккурат высокие ставки, считали многие эксперты. И если они вернутся на рынок, то, кажется, никакого роста для объемов ипотечного кредитования нет. Однако эксперты полны оптимизма. Василий Белов прогнозирует: "Предположительно в новом году будет выдано ипотечных кредитов на 752 млрд руб. Это в 1,4 раза больше, чем в 2007 году. При этом продолжится тенденция роста цен на недвижимость - на 5-7% за полгода".

Кжиштоф Новачевский, директор департамента ипотечного кредитования ЗАО "ДжиИ Мани Банк", считает, что тенденцией 2008 года станет продвижение ипотеки в регионы. Хотя, возможно, объем выданных там кредитов останется на уровне уходящего года, потому как банки будут скрупулезно приближаться к выдаче ипотечных займов клиентам с "серым" доходом. Он добавляет, что "помимо консолидации рынка - процесса, который уже начался, - будет проистекать и его поляризация: многие игроки сделают ставку на работу с прайм-сегментом; останутся и банки, работающие с саб-праймом. Так уже было в Западной и Центральной Европе, логично, что тот самый период проходит и российский рынок".

С ним согласен Дмитрий Балковский: "Рост выдачи кредитов будет совершаться в тех регионах, где порядок цен на жилье не показывает таковой сильной динамики, как в Петербурге, Москве, хотя таких не много". Василий Белов же, наоборот, ожидает роста ипотечного рынка, как и в прежние годы, в первую очередность в Москве и других городах-миллионниках, где развивается рынок недвижимости и растут доходы населения.

Метаморфоза роста

Что будет основным фактором роста? Михаил Романов, начальник ипотечного центра компании МГСН, отмечает, что на рынке недвижимости в текущее время остались преимущественно добросовестные покупатели, то есть кто покупает жилье для себя. "Естественно, эти люди нуждаются в ипотечном кредитовании, и мы наблюдаем повышение доли ипотечных сделок, потому что что этим людям нужны деньги, в различие от инвестора, который приходит со своими деньгами, которые ему нужно где-то разместить, и ипотека ему ни к чему".

Еще единственный обычный фактор, заставляющий закупать в кредит, - рост цен на недвижимость, считают эксперты, который, по прогнозам, составит от 5 до 15%, и это позволит покупателям постепенно избирать недвижимость для покупки по ипотеке. Не последнюю образ сыграет, видимо, более активное предложение новостроек в кредит, несмотря на то что рынок новостроек для банков является высокорискованным. С одной стороны, требования банков ужесточаются, а с прочий стороны, бойко идет ход сотрудничества и аккредитации определенных новостроек при банках и продвижение их на рынке.

Михаил Романов прогнозирует, что доля покупок по ипотеке в будущем году будет весьма варьироваться в зависимости от класса жилья. "В категории де люкс и люкс доля ипотечных кредитов невелика: сделки делают люди состоятельные, которые платят всю сумму сразу. В бизнес-классе доля растёт до 15-20% от рынка. В эконом-сегменте мы уже наблюдаем увеличение покупок новостроек до 50-70% в зависимости от объекта". Он прогнозирует ещё большее увеличение покупок по ипотеке как раз в эконом-сегменте и сравнительно мизерный рост в бизнес-классе.

Кжиштоф Новачевский дает совершенно радужный прогноз для российского рынка в целом на среднесрочную перспективу: "Ипотека будет доступна все более широким слоям населения, хотя этот процесс будет проходить медленно. Сложно прогнозировать, как изменятся ставки, ибо их размерность определяется многими факторами, в том числе и не зависящими от банков. Однако есть основания полагать, что для прайм-сегмента, для тех заемщиков, которые могут удостоверить барыш или у которых сформирована положительная кредитная история, ставки снизятся в среднем на 1%".

Он, отмечая как одно из главных событий 2007 года приход крупных мировых ипотечных игроков в страну, говорит, что в 2008 году "мы станем свидетелями улучшения условий ипотечного кредитования и повышения сервиса в силу серьезной конкуренции, что сильно выгодно для конечного потребителя".